Tips woning huren

Wet beschermt huurder

De wet beschermt de huurder als zwakkere partij. Wanneer je immers een punt van de huur maakt voordat je het contract getekend hebt, loop je het risico dat je de woning niet krijgt. Daarom heb je het wettelijke recht om de huur te laten toetsen, nadat je het contract hebt getekend.

Binnen 6 maanden toetsen

Als je een huurcontract hebt getekend, dien je binnen 6 maanden te controleren of de huur niet te hoog is. Dit kan met een simpele procedure bij de huurcommissie. Als de huur te hoog blijkt te zijn, wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd en krijg je terug wat je over de eerste maanden te veel hebt betaald. Een normale huurverlagingsprocedure na 6 maanden kent geen terugwerkende kracht. En in sommige gevallen is het na 6 maanden zelfs helemaal te laat. Altijd even doen dus!

Let op geliberaliseerde contracten

Een woning met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (vroeger huursubsidiegrens) is geliberaliseerd. Voor deze contracten is het grootste deel van de huurprijsbescherming niet meer van toepassing. De liberalisatiegrens ligt op op circa 750 Euro per maand (peil 2021).

Als de wettelijke maximumhuur volgens de puntentelling echter onder de huurtoeslaggrens ligt, kun je nog binnen 6 maanden naar de huurcommissie om de huur te verlagen en bovendien de liberalisatie ongedaan te maken.

Een all-in huur is nooit geliberaliseerd. Zie hieronder.

All-in huur

Als je een vast bedrag voor huur en bijkomende servicekosten betaalt, zonder dat je weet welk deel voor de huur is en welk deel voor de overige kosten, dan heb je een all-in huur. Een all-in huur is niet toegestaan.

Verder kan een all-in huur per definitie niet geliberaliseerd zijn. Bij een all-in huur boven de liberalisatiegrens kun je ook na 6 maanden nog de huur laten controleren bij de huurcommissie.

1. Schrijf je in bij HuurExpert.nl

Nooit meer tig verschillende huurwebsites afstruinen. HuurExpert.nl verzamelt dagelijks al die huurhuizen en toont ze op één overzichtelijke website. Zo ben je zeker dat je niet een huurwoning over het hoofd ziet.

2. Zoekprofielen met e-mailnotificatie

Bij HuurExpert.nl kan je via 'Mijn account' gemakkelijk meerdere zoekprofielen instellen, zodat HuurExpert.nl je snel op de hoogte kan stellen wanneer er nieuwe huurwoningen gevonden zijn.

3. Snel reageren

Reageer altijd direct op een huurhuis waar je interesse in hebt. Heb je vandaag een mail ontvangen van HuurExpert.nl met de nieuwe woningen? Neem dan vandaag nog contact met de verhuurder op. Wanneer je een paar dagen wacht, is de kans aanzienlijk dat de huurwoning niet meer beschikbaar is.

4. Je zelf goed presenteren

Stuur een leuke omschrijving van jezelf naar de verhuurder. Zo weet de verhuurder direct of je bijvoorbeeld niet rookt, rustig bent, netjes bent, etc. De kans dat de huurwoning aan jou toevertrouwd wordt, is dan groter.

Als je een kamer, een appartement of een woning gaat huren, is het belangrijk om te kijken hoe de omgeving eruit ziet. Is het gelegen in de buurt van winkels en een supermarkt? Hoe is de bereikbaarheid van het openbaar vervoer? Heb je een auto dan is het belangrijk om te kijken waar er parkeergelegenheid is en of het betaald parkeren is. Hou je van stilte en rust let dan ook op eventuele geluidshinder van bijvoorbeeld bars en andere uitgaansgelegenheden in de directe omgeving.

Is de huurwoning geïsoleerd?

Controleer hoe de muren en de vloeren zijn afgewerkt en of de ramen en deuren van goede kwaliteit zijn. Zijn de ramen goed geïsoleerd tegen kou en lawaai? Zijn de deuren handig in het gebruik en zit er een stevig slot op de buitendeur?

Hoe is de status van het sanitair?

Het sanitair is van groot belang voor de gezondheid en de hygiëne in een woning. Let goed op hoe de kranen, de wasbak en de douche er aan toe zijn. Controleer altijd hoe het gesteld is met de afvloeing van het water in de douche of bad.

Hoe zit het met de elektriciteit en de stopcontacten?

In je appartement wil je natuurlijk ook elektronische apparaten kunnen aansluiten, apparatuur zoals een televisie of een computer. Kijk dan ook goed na of er genoeg stopcontacten zijn op de plaatsen waar je je toestellen wilt installeren. Ook kan het geen kwaad om de meterkast / elektriciteitskast grondig te inspecteren.

Goed nagaan wat inbegrepen is bij de huurprijs

Regelmatig krijgt de huurder te maken met verwarrende prijzen. Soms wordt er een basisprijs (kale huurprijs) aangeboden en komen daar allerlei andere kosten bij; zoals servicekosten, kosten voor gas, elektriciteit, schoonmaak en watervoorziening. Ga daarom goed na welke kosten inbegrepen zijn in de basisprijs en welke niet. De kans bestaat dat de verhuurder ook een voorschot rekent die in de basisprijs inbegrepen is. Als de kosten van je energieverbruik het voorschot overstijgen, kan hij je de extra kosten aanrekenen.

Wie betaalt de herstelkosten?

In een contract staat meestal duidelijk welke herstellingen / reparaties voor de huurder en de verhuurder zijn. In de meeste gevallen zijn de kleine reparaties voor de huurder en de grote herstellingen voor de verhuurder, maar toch is het goed om dit duidelijk te bepalen in je huurcontract.

Brandverzekering

Let er op dat je huurwoning verzekerd is tegen brand. Soms kan de verhuurder hier voor zorgen, maar in de meeste gevallen is het de huurder zelf die een brandverzekering afsluit. Als je dan schade hebt door brand, kun je rekenen op een schadevergoeding. Veel mensen vermijden de brandverzekering om kosten te besparen, maar het is toch beter om enkele euro's opzij te leggen om een brandverzekering aan te gaan.

Gezien de enorme vraag naar huurwoningen zien veel mensen kans om geld te verdienen. Niet iedereen zal dit op een eerlijke manier doen, waardoor sommigen zullen profiteren van de wanhoop van een potentiële huurder.

Zorg er daarom voor dat je het huis gezien hebt, het contract doorgenomen hebt én dat je beschikt over de sleutel voordat je geld overmaakt.

Servicekosten zijn kosten die de huurder op grond van de huurovereenkomst boven op de (kale) huurprijs betaalt. Voor dat geld levert de verhuurder bepaalde leveringen en diensten. Hij betaalt bijvoorbeeld voor gas, water en elektriciteit of voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten zoals het trappenhuis.

Om welke leveringen en diensten het gaat, staat vermeld in het huurcontract. De verhuurder is verplicht om jaarlijks een overzicht van de gemaakte servicekosten te verstrekken. Veel huurders betalen maandelijks een voorschot op de servicekosten. Met het jaarlijks overzicht kan worden vastgesteld welke servicekosten voor rekening van de huurder komen. Deze kosten worden verrekend met de betaalde voorschotten. Zonodig kan de verhuurder op basis van het overzicht de hoogte van het voorschotbedrag aanpassen.

Huursubsidie / Huurtoeslag

Huursubsidie is veranderd in Huurtoeslag. Vanaf 1 januari 2006 heet de huursubsidie Huurtoeslag. Huurders kunnen huurtoeslag aanvragen als de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen.

Huurtoeslag is een bijdrage van de overheid in de huur. In principe kun je alleen huurtoeslag krijgen als je in een zelfstandige woning woont (een woning met eigen ingang en eigen badkamer, toilet en keuken). Soms heb je echter in bepaalde niet-zelfstandige wooneenheden toch recht op huurtoeslag. Dit kun je navragen bij je gemeente. Woon je in een zelfstandige woonruimte en is de huur daarvan (inclusief servicekosten) meer dan Euro 162,- dan heb je wellicht recht op huurtoeslag.

Aanvullende eisen

Aanvullende eisen hebben te maken met je vermogen, je inkomen of dat je woonruimte niet te groot of te duur voor je is. Als je met meerdere studenten in één zelfstandige woonruimte woont, kom je alleen in aanmerking voor huurtoeslag als je gezamenlijk een huurcontract hebt én samenwoont. Bij de aanvraag moet je dan de gegevens van de aanvrager én de medebewoners opgeven. Huurtoeslag aanvragen kan - als je ingeschreven staat in de Gemeentelijke Basis Administratie - door een daarvoor bestemd formulier van de gemeente in te vullen, en dat vóór 1 oktober weer in te dienen bij de gemeente.

De belastingdienst is verantwoordelijk voor de uitvoering van de huurtoeslag. Huurders kunnen bij de Belastingdienst terecht voor informatie over en het aanvragen van huurtoeslag, ga daarvoor naar www.toeslagen.nl. Het ministerie van VROM is verantwoordelijk voor de Wet op de huurtoeslag, de begroting van de huurtoeslag en het beleid dat daarmee samenhangt.

1. Blijf kritisch bij het kijken en let op het volgende:

• Heeft de kamer een eigen opgang of moet je steeds door de woning van een ander om op je kamer te komen?
• Hoe wordt de kamer verwarmd?
• Zijn er voldoende warmtebronnen, zodat het 's winters niet ijskoud is?
• Is het een zolderkamer? Dan kan het 's zomers ook ontzettend warm zijn.
• Is de huurprijs "kaal" of zijn water, gas en elektriciteit bij de prijs inbegrepen?
• Zijn er nog andere bijkomende kosten?
• Is er een telefoon in huis en hoe worden die kosten (door)berekend?
• Wie wonen er verder nog in het pand?
• Is de kamer gestoffeerd of staan er meubels en hoeveel moet je daarvoor meer aan huur betalen?
• Heb je een eigen keuken, douche en toilet of moet je deze met meerdere bewoners delen?
• Wanneer je gas, water en licht gemeenschappelijk betaalt, op welke kosten moet je dan rekenen?
• Is de kamer die prijs waard (er is een wettelijk puntensysteem dat een maximumhuur vaststelt voor een kamer, zie bijvoorbeeld www.steunpuntwonen.nl).

2. Inschrijven bij gemeente

Heb je eenmaal een kamer gevonden, schrijf je dan binnen vijf dagen, nadat je begonnen bent met huren, in bij de plaatselijke gemeente. Dat is belangrijk voor het ontvangen van je studiefinanciering voor uitwonenden, maar ook als er bijvoorbeeld verkiezingen zijn en je wilt kunnen stemmen.

3. Rechten en plichten

Natuurlijk hebben huurders en verhuurders zo hun eigen rechten en plichten.

Als huurder heb je recht op:
Huurbescherming (je kunt niet zomaar op straat gezet worden)

Als huurder ben je verplicht om:

• Op tijd je huur te betalen
• Een "goede" huurder te zijn (geen overlast te veroorzaken of vernielingen aan te richten)
• Je kamer bij beëindiging van de huur in goede staat achter te laten
• klein en dagelijks onderhoud te verrichten op eigen kosten (bijvoorbeeld lampen en kraanleertjes vervangen)
• als er in het huurcontract een onderhuurverbod is opgenomen: je kamer niet onder te verhuren

De verhuurder is verplicht om:

• Gas, water en elektriciteit te (blijven) leveren als dit in het contract staat
• Groot onderhoud te verrichten
• De huurder rustig woongenot te verschaffen (de verhuurder mag niet zonder jouw toestemming je kamer binnen gaan)
• De woonruimte in goede staat aan te bieden en te houden

4. Beëindigen van de huurovereenkomst

Een huurovereenkomst eindigt alleen door (geldige) opzegging van de huurder. De verhuurder kan dus niet eenzijdig de huur opzeggen. Als hij de huur op wil opzeggen, moet je daar als huurder schriftelijk mee instemmen. Als je niet akkoord gaat, dient de verhuurder naar de rechter stappen en een gegronde reden voor de huuropzegging op te geven.

Er zijn slechts vijf redenen op grond waarvan de verhuurder de huur kan opzeggen:

• Als de huurder zich niet als een goede huurder gedraagt
• Als de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is aangegaan, en er in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgesproken dat de verhuurder (of de vorige kamerhuurder) de kamer daarna weer zelf gaat bewonen
• Als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst, tenzij dit aanbod een huurverhoging of een verhoging van de servicekosten inhoudt
• Als de verhuurder de kamer dringend nodig heeft voor eigen gebruik
• Als de verhuurder een bepaald, op het pand rustend bestemmingsplan, wil uitvoeren

Andere redenen dan deze zijn niet gegrond, en zal de rechter dus ook buiten beschouwing laten.

Als je zelf de huur wilt opzeggen dan is de opzegtermijn gelijk aan de betaaltermijn. Betaal je je huur per maand, dan is de opzegtermijn van je kamer dus ook een maand. De opzegging moet (ook) schriftelijk gebeuren, en aangetekend verzonden worden naar de verhuurder.

5. Brandveiligheid

Regelmatig staan er berichten in de krant over studentenhuizen waar brand in uitbreekt. Studenten raken gewond en komen op straat te staan. Brandveiligheid is een belangrijk thema, waar je vaak pas bij stilstaat als het te laat is. Het is dus belangrijk om op tijd de risico's in te schatten die je loopt op brand in huis. Naar aanleiding daarvan kun je bekijken hoe je die risico's kan vermijden en beperken. Ook zijn er een aantal simpele maatregelen die je in ieder geval kunt treffen om de kans op brand te verkleinen.

Brandveilige woonruimte
Kamers bij een hospita of in een studentenhuis moeten voldoen aan een aantal eisen op het gebied van brandveiligheid.

Als je woonruimte niet brandveilig is door de staat waarin deze verkeert, meld het dan bij je verhuurder en vraag hem zijn onderhoudsverplichtingen na te komen. Als dit geen resultaat heeft kun je de verhuurder een aangetekende brief sturen waarin je hem een bepaalde termijn gunt om aan zijn verplichtingen te voldoen. Als ook dit geen effect heeft kun je aan de gemeente vragen de eigenaar te dwingen het noodzakelijke onderhoud te verrichten. Ook is het mogelijk om bij de kantonrechter te vorderen dat de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen nakomt.

Wat te doen bij brand?

Een aantal producten zijn bijzonder handig om in huis te hebben zodat je snel in kunt grijpen als er brand ontstaat.

1. Rookmelders
   Hang niet alleen in je slaapkamer een rookmelder, maar ook in de gang. Controleer regelmatig of de batterijen nog werken. Rookmelders zijn voor lage bedragen te koop, en verkrijgbaar in huishoudelijke winkels.
2. Brandblussers
   Brandblussers voor thuis zijn er in drie varianten: poederblussers, kooldioxide blussers en sproeischuimblussers. Van de drie is de sproeischuimblusser in de meeste gevallen aan te raden, deze blusser is namelijk geschikt voor bijna alle brandgevaarlijke situaties in en rond je huis. Toch geldt een belangrijke uitzondering: voor branden ontstaan door elektriciteit moet een kooldioxide blusser gebruikt worden.
3. Blusdekens
   Als iemand in brand staat, moet je zorgen dat het vuur geen zuurstof meer krijgt. Je kan een persoon die in brand staat op de grond leggen en heen en weer rollen. Ook een blusdeken om de persoon heen slaan dooft het vuur.
4. Touwladder
   Als er geen vluchtwegen dicht bij je kamer zijn en je woont op de eerste of tweede verdieping, kan je een touwladder aanschaffen om door het raam te kunnen vluchten.